一般財団法人大阪湾ベイエリア開発推進機構

平成14年度目次

大阪湾臨海地域開発整備法関連調査

大阪湾臨海部における低未利用地調査

企業立地促進による都心活力再生のための調査

なぎさ海道事業

調査研究名

●大阪湾臨海地域開発整備法関連調査

目的

　大阪湾臨海地域開発整備法に基づく整備計画の概要を記した資料を作成し、活用を図る。

概要

　大阪湾臨海地域開発整備法全体のしくみについてこれまでの経緯や現況を調査・分析してきたが、その結果を踏まえ、大阪湾臨海地域開発整備法に基づく整備計画の概要、整備の現況を記した資料を地図情報とともに作成し、今後活用することとした。

調査内容及び成果

　整備計画に関する既存資料「大阪湾臨海地域開発整備計画概要」について、最新の情報を反映した内容に改訂し、２，０００部を作成した。

調査研究名

●大阪湾臨海地域における低未利用地調査

目的

　大阪湾臨海地域を対象に、平成14・15年度の２か年で低未利用地の調査を実施することとし、これにより現時点での低未利用地の実態を把握するとともに、前回（平成４・５年度）調査との比較を行うことにより、ここ10年間における土地利用の変化の動向を把握する。

概要　　　

○調査対象及び集計方法
調査対象範囲は大阪湾臨海地域41市町で、抽出対象規模は臨海部（概ね国道250号、２号、43号以南、国道26号、42号以西の工業系用途地域）は0.5ha以上、内陸部は5ha以上とする。対象範囲を11のゾーンに分割し、閉鎖・遊休施設等、資材置場・野外駐車場等、空地、造成地の４つの区分ごとに面積を集計する。

○調査方法
① 航空写真及び地形図による一次抽出
航空写真及び地形図（1／25,000）を用いて低未利用地の候補を抽出する。また、平成４・５年度調査時点での低未利用地のその後の変化も調査集計する。閉鎖・遊休施設等については新聞情報を参考に抽出する。
② 住宅地図による確認
最新の住宅地図によって現在の状況を確認すると共に、低未利用地として抽出する範囲を決定する。
③ 概略面積の測定
抽出された低未利用地の面積を地形図上で計測する。
④ 個別敷地の属性調査とデータベース整理
抽出された低未利用地の住所、面積、地域地区（都市計画）や分区指定（港湾計画）などを各市町村別にデータベース化する。

（平成１５年度には、現地調査、自治体ヒアリング等により、精度の向上、土地利用計画の有無、今後の活用の方向性等の把握を行いデータベースの充実を図る予定。）

調査内容及び成果　　　　　

○低未利用地総量の変化（臨海部）
・平成５年当時約4,150haあった臨海部の低未利用地が、現在では約3,120haに減少した。
・その主要因は、大規模な埋立・新島開発が進み、平成５年に約2,730haあった造成地が現在では約1,470haに減少したためである。
・平成５年当時の「空地」の相当数で土地利用が進む一方、平成５年以降に造成が完了した「造成地」に施設立地が進まず空地や駐車場になるなど新たな空地の発生も見られるため、空地は1,210haと前回調査より200ha以上も増加している。
・閉鎖・遊休施設等については、今後の現地調査で精度を高めることとしている。

低未利用地総量の変化（臨海部）

○ゾーン別低未利用地総量の変化
・平成５年以降、低未利用地の状況が大きく変化したのは神戸、阪神（芦屋、西宮、宝塚、伊丹、尼崎）、大阪、泉南Ⅰ（岸和田、貝塚、泉佐野、熊取、泉南）の各ゾーンである。
・これらは関西国際空港、湾岸線、明石海峡大橋など大規模プロジェクトに合わせた大規模な宅地造成や埋立、港湾整備、更に阪神淡路大震災後の震災復興事業として住宅建設が行われたゾーンである。
・神戸、阪神の両ゾーンではポートアイランド２期、南芦屋浜、西宮浜、甲子園浜等の開発が進んだ。
・大阪ゾーンでは此花臨海西部地区(USJなど)、コスモスクエア、舞洲スポーツアイランドなどで土地利用が進んだ。
・泉南Ⅰゾーンでは、二色の浜やりんくうタウン等の土地利用が進んだ。
・泉北ゾーン（堺、高石、泉大津、和泉）では大規模な低未利用地がありながら土地利用の進展が遅れている。
・紀北ゾーン（和歌山、海南、下津、有田）では和歌山市の周辺に大規模な低未利用地があるが、海南インテリジェントパークなどで開発整備が進んでいる。

ゾーン別低未利用地総量の変化（臨海部）

調査研究名

●企業立地促進による都心活力再生のための調査

目的

関西の企業立地阻害要因、促進要因をヒアリング、及び、企業立地・オフィス斡旋の専門的知見を基に整理し、企業立地選定の課題を抽出すると共に、企業立地のための、即ち、都市活性化のための必要条件を調査する。

概要

１　マーケットデータによる現状の把握
１）大阪及び神戸におけるオフィス需要創出環境について
２）大阪及び神戸における賃貸オフィスマーケット動向
　 ① オフィスマーケット規模　　　　　
　 ② 近年におけるオフィス需要動向
　 ③ ゾーン別需要変動特性　　　　　　
　 ④ 需給バランスの動向

２　大阪府下における上場企業の立地状況
１）諸機能（本社、研究、工場、物流・配送）立地状況
　 ① 機能別立地の対東京都比較　　　　
　 ② 機能別立地地域比較
　 ③ 別立地地域比較　　　　　　　　　
　 ④ 製造業における機能別立地
　 ⑤ 本社企業の諸機能分散状況　　　　
　 ⑥ 近畿６府県での機能別立地状況
　 (地図へのプロットのみ)

３　大阪府下上場企業の立地状況の変化
１）１９９５年に非立地で２００２年には立地している企業
２）１９９５年に立地しているが２００２年には非立地の企業

４　大阪本社企業に対するヒアリングの実施と傾向把握

５　大阪湾岸部における近時の不動産取引事例について

調査内容及び成果

１　現状把握においては
・都市のオフィス需要量は都市の経済規模及び拠点性と密接な関係あり。
・域内総生産（ＧＲＰ）の近年の減少傾向から大阪市、神戸市両都市共オフィス需要が拡大しにくい現状にある。
・２００２年末時点のオフィスマーケット規模は大阪、神戸は各々東京の３２～３４％、３～４％でＧＲＰ格差に拠点性格差がプラスされた形になっており、東京への機能集中、上位組織への統廃合の実態が現れている（ＧＲＰ格差：大阪府は東京都の４８％、兵庫県は２３％）。
・大阪、神戸共にゾーン別に見ると需要増を示すゾーンも見られるが、いずれも新規供給ビルへの誘致が中心であり、大阪では域内シフト、神戸においては震災後の仮移転先からの回帰、公的機の移転、店舗系テナントの拡張等で、基調としての需要回復に繋がる動きではない。

２　大阪府下における機能別の立地状況では（地図上ヘのプロットから）
・近接環境との整合性もあるが、最大の要因は交通インフラと言える。
・人、物の流れにおいて消費者との距離等時間の重要性が大きく問われている。
・近畿６府県での立地状況からも高速道路等との位置関係の重要性は確認できる。
・本社は大阪都心部、研究部門は高槻等内陸部、製造・工場は堺市、西淀川、枚方、物流・配送は住之江区、摂津市、茨木市の順で立地されている。
・国内５大証券市場上場の２６６８社中、大阪府下立地企業は、本社４３３件、研究所６０件、工場２５８件、物流・配送１０７件となっている（名称からの調査のため絶対数ではない）。
・大阪に本社を立地している業界は、化学４４社、機械３８社、繊維２８社、電気機器２４社で、医薬は１３社である。
・大阪府下企業の東京への機能移転は、経営企画、総務、広報・ＩＲ、財務部門の順である。
・東京都との差は内陸部の活用度ではなく湾岸部の活用の在り方による差と言える。

３　大阪府下上場企業の１９９５年度と２００２年度との企業(機能含む)数の差は
・上場企業増加数(転入＋新規創業)　　　　：本社　８社（　２社＋　６社）、本社以外転入２０件（在大阪府下企業の新規上場(合併＋新規上場)：８８社（　１社＋８７社））　
・上場企業減少数(転出＋吸収合併、倒産等)：本社７０社（３８社＋３２社）、本社以外転出６３件

４　ヒアリング結果
・機能別に最適立地を把握し展開及び拠点編成を実施している。（海外も含め）

５　大阪湾岸部での２００３年４月～６月の実績((社)不動産流通機構での登録件数)
・売買成立２３件、募集中４７件：需要は少ない。いずれも１０００坪以下。
・投資家はリスクプレミアムを(DCF割引率で大阪都心オフィスビル＋約２％)つけており、取引条件の一致、成立が難しい状況にある。
・大きな物件は相対取引が主であるがいずれにしても湾岸部は弱含みである。
・不動産保有の価値観が転換している(賃貸へ)。
・これは需要回復期においてもあまり変化しないのではないか。

その他

・グローバルエコノミーの中で国際的な最適立地の在り方が問われている。
・消費者との距離、グローバルな技術革新競争、あるいは、生産コストの削減等業界ごとの特性が立地状況によく現れている。

調査研究名

●なぎさ海道事業

目的

人と海とが豊かに触れ合う海辺空間の象徴として、大阪湾の新たな可能性を創造する

概要

１　「なぎさ海道」の地域資源を活用した連携と協働の取組み
「なぎさ海道」の地域資源を活用し、自治体、市民活動グループなどとの連携と協働の経験を積み重ね「なぎさ海道」理念の普及を図る取組みとして、「子どもと海・なぎさ海道フォーラム」を実施した。
「子どもと海・なぎさ海道フォーラム」
（１）目　的
・近木川河口の自然生態系の復元をめざす取組みと関係主体の協働の場づくり
・海辺で子どもや自然観察などに取組む市民グループの交流と連携
（２）日　時　　平成１５年２月２２日　１０：００～１７：００
（３）場　所　　貝塚市（近木川河口付近及び関空交流館）
（４）プログラム　　
第１部　自然観察会（近木川河口付近）
第２部　近木川河口の自然再生を目指す地域交流
第３部　子供と海の豊かな係わりをめざす広域交流

２　「なぎさ海道」ウォーク
地元自治体やＮＰＯ、電鉄会社（JR西日本・南海電車・阪神電車・山陽電車）等と連携して､｢なぎさ海道ウォーク｣を実施した。（33回、参加者数：約18,000人）

３　「なぎさ海道」市民ネットワーク
大阪湾ベイエリア各地域所在の市民活動団体の情報交換・交流・連携を図るため、メーリングリスト活用による市民活動団体の情報交換を行うと共に、「なぎさ海道」市民ネットワーク交流会を実施した。
｢なぎさ海道｣市民ネットワーク交流会
（１）テーマ　　「近づける海辺の実現を目指して」
（２）日　時　　平成１４年１０月２６日　９：４５～１７：３０
（３）場　所　　高砂臨海緑地予定地と加古川河口部
（４）プログラム
第１部　高砂臨海緑地予定地と加古川河口部見学会
第２部　グループ討論会

４　「なぎさ海道」資源登録
公共施設、第３セクター施設及び準公共施設（レールウェイ、シーライン）の３７７箇所を「なぎさ海道」資源として登録している。民間施設、イベント及び祭等のソフト資源に係る登録基準の検討を行い、対象資源の一部について、第３次登録作業を開始した。

５　「なぎさ海道」情報発信力の充実
「なぎさ海道」の登録資源情報を、財団ＨＰや広報誌「Ｏ－Ｂａｙ」に掲載、またイベント等において「なぎさ海道」パネル展示を実施した。

６　「なぎさトレイル」マップの作成
「なぎさ海道」登録資源や周辺資源を活用した、誰もが、安全・快適に利用できる海辺の路「なぎさトレイル」を提案することを目的に、一般利用者向けにマップを２ヵ所（兵庫県明石市、和歌山県和歌山市）作成した。

自主調査研究事業 2014(H26)年度 2013(H25)年度 2012(H24)年度平成23年度平成22年度平成20年度平成19年度平成18年度平成17年度平成16年度平成15年度平成14年度受託調査研究事業平成19年度平成18年度平成17年度平成16年度平成15年度平成14年度